Możliwość podziału nieruchomości wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp) to akt prawa miejscowego uchwalany przez radę gminy (miasta) określający przeznaczenie oraz warunki zagospodarowania i zabudowy terenu.

Co może regulować plan zagospodarowania przestrzennego?

Plan miejscowy stanowi istotny instrument kształtowania polityki ładu przestrzennego w gminie. Jego uchwalenie może skutkować wzrostem wartości nieruchomości znajdujących się na obszarze obowiązywania planu. Niekiedy jednak niektóre postanowienia mpzp komplikują właścicielom nieruchomości możliwość dysponowania swoją własnością określając np. minimalną wielkość działki możliwej do wydzielenia. W konsekwencji właściciel nie może sprzedać lub w inny sposób wyzbyć się części swojej własności ponieważ nie ma możliwości wydzielenia nowej działki na tyle dużej aby spełniała ona minimalne wymogi planu miejscowego. Właściciel może próbować wnioskować o zmianę planu miejscowego jednakże zastrzec należy, iż jest to procedura długotrwała i nie gwarantująca osiągnięcia skutku, a sama decyzja o wszczęciu postępowania w sprawie zmiany planu ma charakter uznaniowy i nie przysługuje od niej środek odwoławczy.

Kiedy możliwy jest podział nieruchomości pomimo mpzp?

Ustawodawca dostrzegając ten problem postarał się w jakiś sposób zniwelować niekorzystne dla właścicieli nieruchomości postanowienia mpzp i umożliwił im dokonywanie podziału nieruchomości wbrew regułom wyznaczonym w planie miejscowym. A zatem niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości jest możliwy m.in. w następujących przypadkach:
1. zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
2. realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów ustawy;
Powołane wyżej przypadki stanowią szczególną regulację, w stosunku do ogólnych zasad obowiązujących przy podziale nieruchomości. Zawierają zamknięty katalog celów, których osiągnięcie usprawiedliwia odstąpienie od generalnej zasady, że podział nieruchomości musi być zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Dlatego określone wyżej wyjątki należy interpretować ściśle. I tak w odniesieniu do pierwszego wyjątku spełnione muszą być kumulatywnie następujące przesłanki:
1. nieruchomość, która ma ulec podziałowi stanowi przedmiot współwłasności,
2. nieruchomość jest zabudowana co najmniej dwoma budynkami,
3. budynki zostały wzniesione legalnie tzn. na podstawie ostatecznych decyzji administracyjnych o pozwoleniu na budowę,
4. podział polega na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z budynków.
Z kolei w drugim przypadku jest mowa o podziale nieruchomości w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów ustawy. Nie ulega wątpliwości, że żądanie zniesienia współwłasności jest realizacją roszczenia współwłaściciela o przyznanie mu – zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego – prawa do części nieruchomości, które przysługuje mu dotąd do całej nieruchomości, ale tylko w określonym udziale (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2012 r., IV CSK 10/12, nie publ.).
Podstawa prawna:

Podstawa prawna:
1. 1. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.)
   2. Ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.)
   3. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2018 r., poz. 1025 ze zm.)

Zobacz naszą usługę: Podatki od nieruchomości