Dofinansowanie na remont kamienicy od SKOZK i Urzędu Miasta Krakowa a brak zgody wszystkich współwłaścicieli

W Krakowie większość kamienic jest wpisana do rejestru lub ewidencji zabytków. W większości znajdują się one w rękach prywatnych i znajdują się we współwłasności. Z własnością takiego obiektu wiąże się obowiązek dbałości o niego. Jednakże koszty prac konserwatorskich liczone są niejednokrotnie w setkach tysięcy złotych. Właściciele mogą ubiegać się o ich dofinansowanie ze środków publicznych, jednak w przypadku nieruchomości będących przedmiotem współwłasności droga do dotacji bywa zablokowana przez sprzeciw lub bierność jednego ze współwłaścicieli. Poniżej przedstawiono istotę tego problemu oraz sposób jego rozwiązania w trybie art. 199 zd. 2 kodeksu cywilnego.

Źródła dofinansowania prac przy zabytkowej kamienicy

Właściciel zabytkowej kamienicy w Krakowie może ubiegać się o wsparcie z dwóch podstawowych źródeł. Pierwszym jest Narodowy Fundusz Rewaloryzacji Zabytków Krakowa, którym dysponuje Społeczny Komitet Odnowy Zabytków Krakowa (SKOZK). Od 2011 r. prywatni właściciele kamienic otrzymują dotacje bezzwrotne na zasadach analogicznych do właścicieli obiektów publicznych. Drugim źródłem jest dotacja celowa z budżetu Gminy Miejskiej Kraków, udzielana na prace przy obiektach zabytkowych nienależących wyłącznie do miasta. 

Wymóg zgody wszystkich współwłaścicieli

Zasady przyznawania środków przewidują, że jeżeli tytuł prawny do nieruchomości przysługuje wielu podmiotom, wniosek o dofinansowanie obowiązani są złożyć wszyscy współwłaściciele ujawnieni w księdze wieczystej. Brak podpisów wszystkich współwłaścicieli skutkuje odrzuceniem wniosku bez rozpatrzenia merytorycznego. 

Blokada wniosku przez współwłaściciela o niewielkim udziale

Konsekwencją powyższego wymogu jest to, że o możliwości złożenia wniosku decyduje nie wielkość udziału, lecz sam fakt wyrażenia zgody. Współwłaściciel dysponujący udziałem znikomym (nawet 1/100) może zatem skutecznie uniemożliwić ubieganie się o dotację. Przyczyny bywają różne: konflikt pomiędzy współwłaścicielami, brak kontaktu z osobą przebywającą za granicą lub nieznaną z miejsca pobytu, a często również nieuregulowany stan prawny wynikający z nieprzeprowadzonego postępowania spadkowego.

Rozwiązanie – art. 199 kodeksu cywilnego

Instrumentem pozwalającym przełamać taką blokadę jest art. 199 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

„Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Zastosowanie znajduje tu zdanie drugie przepisu. Skoro złożenie wniosku o dofinansowanie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a jeden ze współwłaścicieli odmawia zgody, współwłaściciele dysponujący łącznie udziałami wynoszącymi co najmniej połowę mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Postanowienie wydane w takim postępowaniu zastępuje brakującą zgodę i umożliwia złożenie kompletnego, skutecznego wniosku o dotację.

Przebieg postępowania

Sprawę rozpoznaje sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości, w postępowaniu nieprocesowym. Wniosek powinien określać czynność, której ma dotyczyć zgoda oraz wykazywać, że jest on z korzyścią dla wszystkich współwłaścicieli. Z uwagi na sztywne terminy naborów wniosków o dofinansowanie postępowanie sądowe należy zainicjować z odpowiednim wyprzedzeniem. Jeżeli współwłaściciele zainteresowani remontem nie dysponują łącznie co najmniej połową udziałów, art. 199 k.c. nie znajduje zastosowania i konieczne jest rozważenie innych instrumentów, w szczególności ustanowienia zarządcy nieruchomości.

Wsparcie kancelarii

Kancelaria prowadzi sprawy z zakresu współwłasności zabytkowych kamienic i ma w nim doświadczenie. W szczególności prowadzimy postępowania o uzyskiwanie zgód zastępczych w trybie art. 199 zdanie drugie Kodeksu cywilnego. Kancelaria zapewnia obsługę na każdym etapie od analizy stanu prawnego nieruchomości, poprzez wybór właściwej drogi postępowania, po sporządzenie wniosku i reprezentację współwłaścicieli przed sądem. W razie trudności z uzyskaniem zgody współwłaściciela na złożenie wniosku o dofinansowanie zachęcamy do kontaktu.