Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

22 lipca 2017 r. weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dalej: ustawa o kredycie hipotecznym). W jednym z ostatnich artykułów analizowaliśmy, kto w ogóle może skorzystać na wcześniejszej spłacie kredytu, a dzisiaj odpowiemy na pytanie czym różni się kredyt hipoteczny od kredytu konsumenckiego, jak również, czy bank może sobie wynagrodzić jakoś wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.

Definicja umowy o kredyt hipoteczny. Czy pożyczka też jest kredytem hipotecznym?

Umowa o kredyt hipoteczny w rozumieniu ustawy o kredycie hipotecznym to taka umowa, która zawierana jest pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem. Zawarcie takiej umowy zabezpieczone jest hipoteką ustanowioną na rzecz banku i może dotyczyć zakupu budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (te w dalszym ciągu bardzo często występują w spółdzielniach mieszkaniowych) czy też nieruchomości gruntowej. Pomimo nazwy, umową o kredyt hipoteczny nie będzie tylko umowa kredytu, ale również np. umowa pożyczki. Liczy się bowiem fakt zabezpieczenia hipotecznego takiej umowy, a nie jej nazwa.

Kredyt hipoteczny a kredyt konsumencki

Jak odróżnić umowę kredytu hipotecznego od umowy kredytu konsumenckiego? Decydująca jest okoliczność, czy w umowie kredytu hipotecznego (jak zresztą nazwa wskazuje) znajdziemy zabezpieczenie w postaci hipoteki. Jeżeli umowa będzie zabezpieczona hipoteką, to będziemy mieć do czynienia z umową kredytu hipotecznego. Jeśli umowa kredytu czy pożyczki nie będzie zabezpieczona hipoteką, a dodatkowo zostanie udzielona w wysokości nie wyższej niż 255 550 zł (lub jej równowartości w innej walucie niż PLN), to będziemy mieli do czynienia z umową kredytu konsumenckiego. Co z umowami, które nie będą zabezpieczone hipotecznie, a będą udzielone na kwotę wyższą niż 255 550 zł? Do nich stosowana będzie ustawa prawo bankowe, w której umowa kredytu oraz pożyczki również jest uregulowana. Najłatwiej będzie to przedstawić w formie tabeli, w uproszczonym kształcie:

Prawo do spłaty kredytu hipotecznego przed terminem – na czym polega?

Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny, przy czym dotyczy to umów zawartych od dnia 22 lipca 2017 r., o czym pisaliśmy w artkule pod tym linkiem.

Jeśli konsument chciałby spłacić kredyt w całości lub części, to powinien złożyć w banku wniosek o przekazanie informacji o kosztach spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Bank powinien udzielić konsumentowi takiej informacji w terminie 7 dni.

Jeśli konsument spłaca część lub całość kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie, to wówczas całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.

Konsekwencją wcześniejszej spłaty całości kredytu hipotecznego będzie wygaśnięcie umowy. Skutki spłaty części kredytu hipotecznego przed terminem płatności będą zależały od treści umowy z bankiem – może to być skrócenie okresu kredytowania, przy jednoczesnym zachowaniu pierwotnej wysokości raty kredytu lub też zmniejszenie wysokości rat, przy zachowaniu dotychczasowego okresu kredytowania.

Czy bank może sobie zrekompensować wcześniejszą spłatę kredytu przez konsumenta?

Tak – przy czym musi to być wyraźnie zastrzeżone w umowie łączącej strony.

W  przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową ( a więc najczęściej występującą w obrocie) bank będzie mógł pobrać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. Oznacza to, że w przypadku kredytów zawartych w okresie od 22 lipca 2017 r. do 13 czerwca 2019 r. bank nie powinien pobierać takiej rekompensaty, o ile oczywiście oprocentowanie było zmienne.

Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku kredytów hipotecznych oprocentowanych stałą stopą procentową. W przypadku kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego obowiązuje w danym okresie, bank może pobierać rekompensatę w tym okresie. Warto jednak pamiętać, że rekompensata nie może być wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Podstawa prawna

1. Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1027)
2. Ustawa o kredycie konsumenckim (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 246)

Graphic designed by Freepik from Flaticon https://www.flaticon.com.