Kto może skorzystać na spłacie kredytu hipotecznego przed terminem?

22 lipca 2017 r. weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dalej: ustawa o kredycie hipotecznym). Jak widać, ustawa ta obowiązuje już blisko 5 lat, ale dopiero od kilku miesięcy zauważamy wśród klientów większe zainteresowanie korzyściami, jakie może nieść za sobą wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Nie wszyscy jednak wiedzą, że tylko niektórzy mogą skorzystać z uprawnień przewidzianych w tej ustawie, a związanych z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego.

Haczyk w przepisach przejściowych

Dla kredytobiorców najbardziej istotny jest art. 85 ust. 2 ustawy o kredycie hipotecznym, zgodnie z którego treścią:

do umów o kredyt hipoteczny oraz umów o kredyt konsumencki, zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Ustawa o kredycie hipotecznym jest z 23 marca 2017 r., ale weszła w życie dopiero 22 lipca 2017 r. Oznacza to, że z rozwiązań przewidzianych w ustawie o kredycie hipotecznym mogą skorzystać jedynie osoby, które zawarły umowę po 21 lipca 2017 r.

Regulacje dot. kredytu hipotecznego przed 22 lipca 2017 r.

Do 22 lipca 2017 r., zgodnie z art. 1 ust. 3 ustawy o kredycie konsumenckim (aktualnie ten przepis jest uchylony) ustawa określała  obowiązki banku w zakresie informacji udzielanych przed zawarciem umowy o kredyt zabezpieczony hipoteką oraz obowiązki w zakresie informacji zawartych w umowie o kredyt zabezpieczony hipoteką.

Oznacza to, że do 22 lipca 2017 r. ustawa o kredycie konsumenckim częściowo regulowała umowę kredytu hipotecznego.  Treść art. 4 ust. 2 pkt 1 ustawy o kredycie konsumenckim (aktualnie ten przepis również jest uchylony)  wskazywała, że w zakresie  umów o kredyt zabezpieczony hipoteką oraz pożyczki zabezpieczonej hipoteką zastosowanie miały następujące przepisy ustawy: art. 22, art. 23, art. 29, art. 35, art. 35a i art. 46. Takie wyliczenie oznaczało, że stosowane mogą być tylko i wyłącznie przepisy wskazane przez ustawodawcę. Wcześniejsza spłata kredytu była natomiast uregulowana w art. 48 – 52, które to nie były stosowane do umowy o kredyt czy pożyczkę zabezpieczoną hipotecznie.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego dla umowy zawartej przed 22 lipca 2017 r.

Czy to oznacza, że automatycznie osoby, które zawarły umowę kredytu hipotecznego przed tą datą nie mogą dokonać wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego?

Mogą,  o ile zostałoby to wyraźnie uregulowane wprost w ich umowie. Wynika to przede wszystkim z brzmienia art. 75a ust. 1 ustawy prawo bankowe, zgodnie z którego treścią: O ile umowa kredytu nie stanowi inaczej, termin spłaty kredytu jest terminem zastrzeżonym na rzecz obu stron. Z tego przepisu wynika, że o ile umowa nie stanowi inaczej, bank nie może domagać się spłaty kredytu, tak jak kredytobiorca nie może spłacić kredytu przed tym terminem. Wcześniejsza spłata kredytu może być  w takim wypadku uzależniona od zapłaty prowizji na rzecz banku, czy też wskazania terminu, od którego w ogóle może dojść do wcześniejszej spłaty kredytu.

Podstawa prawna

1. Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1027)
2. Ustawa o kredycie konsumenckim (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1528)
3. Ustawa o kredycie konsumenckim (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 246)
4. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2439 ze zm.).

Graphic designed by Freepik from Flaticon https://www.flaticon.com.